07/05/2007

Verviers: quelle taille pour un centre commercial?

Bien malins sont ceux qui pourraient donner avec certitude la taille idéale d'un centre commercial à Verviers.  Tant en ville qu'en périphérie!

Et si je vous donnais ma réponse? Me croiriez-vous?? N'auriez-vous pas tendance à me dire qu'il existe des professionnels du métier, de vrais "pros" qui ne font que cela à longueur de journées.  Tant mieux s'ils existent; encore faut-il que leurs chiffres reflètent la réalité.

Mais vous vous rendrez vite compte que leur exactitude c'est l'incertitude! Je m'explique: toutes les études se basent sur des estimations, c'est-à-dire des données très facilement variables. 

Et puis, c'est finalement le marché immobilier commercial qui semble dicter les lignes de conduite en matière de consommation.   

Rien qu'un exemple (Eupen, voir photo), même si comparaison n'est pas toujours raison. M'enfin, c'est frappant comme on a l'impression que c'est désert en commerces et clients. Ou alors, c'est trop grand, ou alors il n'y a pas assez de clients! Et pourtant il fut un temps (au début, au "temps" de l'ouverture) où tous les emplacements étaient occupés; actuellement ils sont presque tous vides. C'est économiquement pas rentable.  Fort heureusement pour la Ville d'Eupen, l'immense complexe du "Plaza" est noyé dans le quartier. Très peu d'impact urbanistique, même si cela venait à foirer. 

eupen plaza 003i

On construit des méga-centres et puis il faut les remplir de commerces (ce qui est parfois difficile) mais encore de clients (le vrai défi, celui-là!).  Il ne suffit pas de construire un centre commercial pour qu'il se remplisse ou remplisse les rues avoisinantes.

Il y a plus d'un an, j'avais été le premier à prendre certains exemples de complexes commerciaux urbains comme celui de l'Îlot St-Michel, des Galeries St-Lambert et du complexe commercial du  Longdoz.  Une chose est certaine: les experts se sont presque tous à chaque fois trompés sur leurs estimations. L'Îlot St-Michel fut une catastrophe commerciale malgré des loyers gratuits (pour certains), Les Galeries St-Lambert semblent tourner correctement et tant mieux. En fait, ce sont les seuls qui ont fait du neuf dans du vieux. Un peu comme si le réflexe "Inno-Grand Bazar-Sarma" (pour ceux qui s'en souviennent) se dessinait comme un point d'acupuncture commerciale sur le tissu urbain.

Mais voilà, je pense que de nombreux experts cachent volontairement une partie de leur raisonnement.  Ainsi les désavantages et désagréments seront toujours minimisés par les auteurs d'un projet.

Si on vous a appris à l'école que dans l'univers rien ne se perdait, il en est de même dans la gestion. Je suis un adepte de ce raisonnement en "partie double" où rien ne se perd. 

Prenons l'exemple le plus simple, celui de la clientèle et du pouvoir d'achat.  1) Le client que l'on gagne ou que l'on perd, est forcément perdu ou gagné chez un autre.  2) Le pouvoir d'achat est mathématiquement limité par les revenus et une certaine accessibilité aux crédits. 3) Faut pas rêver, car après l'euphorie vient la dure réalité du "SUR" (over): sur-capacité, sur-dimensionnement, ou encore sur-endettement.  Bref, tout s'écroule en quelques mois!

Je vous demanderais de retenir ce phénomène que j'appelle "l'implosion commerciale".  L'implosion commerciale consiste à attirer en son centre commercial la clientèle périmétrique. En clair, un centre commercial est souvent une pompe à clients (au détriment de sa concurrence immédiate) et non un diffuseur de commerces. Un centre commercial important fait souvent le vide autour de lui.  Il ne laisse que très peu de place pour une concurrence "classique" (de commerçant à commerçant). Le commerce urbain liégeois s'est fortement recentré sur la place St-Lambert au détriment du quartier Cathédrale.

NE ME DITES PAS QU'A VERVIERS, IL N'Y AURA AUCUNE CONSEQUENCE DE CE TYPE POUR LE COMMERCE EXISTANT! C'est toute la ville qui sera ravagée par cette vague destructrice du commerce déjà établi.

TROP c'est trop?

J'en reviens à la question fondamentale: quelle est la taille idéale pour un centre commercial urbain à Verviers?

Personnellement, je pense que Verviers connaît déjà sa taille presque optimum de surface commerciale (rentable). Ne prenons que les surfaces occupées mais aussi les surfaces inoccupées (l'UCM doit avoir des statistiques valables). Quelle surface représentent tous les commerces vides? Combien d'emplois perdus?  Et pourquoi? 

Quelles sont les tendances commerciales? Où sont-elles, où vont-elles?  Des nivellements par le haut et d'autres par le bas?

Tout cela mérite beaucoup de réflexions et devrait s'inscrire dans un projet global de ville ouverte sur son avenir durable.

12:25 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (1) |  Facebook |

Commentaires

La taille d'un centre commercial à Verviers ? Je suis en grande partie d'accord avec l'analyse faite par l'article "Verviers: quelle taille pour un centre commercial?".

Il est clair que les clients qui iront dépenser leur argent dans le centre commercial le feront au détriment des commerces existants. Faire croire qu'un centre commercial apportera à Verviers un supplément de clients est tout à fait fallacieux. Les gens qui se déplaceront à Verviers grâce au centre commercial ne seront intéressés que par le centre commercial. Quand vous allez à Belle-Ile ou au Cora, allez vous ensuite visiter les commerces du quartier s'il en existe encore ?

La clientèle existante se partagera sans doute entre le tissu commercial déjà présent et le nouveau centre commercial. Résultat ? Des fermetures sont à prévoir car beaucoup de commerces ne pourront pas survivre suite à la perte d'une (grande) partie de leurs revenus. Des commerces fermés, ce sont des rues moins attractives, donc des commerces survivants moins fréquentés, donc des commerces qui fermeront à leur tour. En fin de compte, il n'y aura plus rien à Verviers qu'un centre commercial occupé par des chaînes de multinationales et le commerce local fera partie de l'Histoire.

Voilà ce que nous prépare le couple Desama-ForumInvest pour notre avenir. Au travers d'images de synthèse et de discours trompeurs, ils sont les fossoyeurs de notre style de vie, de notre ville et de nos rues,

Écrit par : Virgile | 07/05/2007

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