12/05/2007

Verviers: couper les cheveux en quatre?

Vesdre-Avenir se serait loupé dans le débat passé sur Télévesdre et Radiolène.  Débat à première vue très peu suivi sur les ondes (normal, le turbulent José qui aurait pu mettre de l'animation n'était pas présent). Vite attaqué sur un détail, le mouvement citoyen s'est semble-t-il trouvé son loup-garou... Question de chiffres et de définitions, Vesdre-Avenir est recallé à l'examen de marketing.

Fallait pas confondre  "zone de chalandise" et "potentiel global relativisé"...  Ben quoi, faut pas "relativiser" à outrance... c'est super important ces définitions, surtout qu'elles s'appliquent à l'unité près... Voyez: zone de chalandise (333.811 zabitants; y'en orè 812 ou 810 kèskesachangerè?), potentiel global relativisé (85.831  nabitants, et ne pas confondre "relativisé" avec "revitalisé"). Ajoutez à cela les notions de "taux de pénétration", "pouvoir d'attractivité" ou "évasion commerciale".

Oh eurêka, "évasion commerciale", d'jabincomprix! Remember... January 2007... une voyante prédisait le retour de "Johnny Lessuisse" à Verviers (mais pas en Gaule!). Ben oui, vous savez le D'johnny à Sarko qui faisait de l'évasion fiscale et qui retournera désormais en France.  L'évasion commerciale ou son contraire, c'est kifkif; c'est Johnny qui viendra faire ses courses à Verviers sans ses musiciens. C'est sans doute les socialistes verviétois qui n'iront plus faire leurs emplettes aux Grands Prés à Mons mais aux Rives de Verviers. A côté de cela, on achètera toujours du chinois, mais du chinois vendu à Verviers.  Verry important tout cela! Quelle avancée, quel progrès et avec un complexe immobilier qui fonctionnera en parfaite autarcie commerciale ! Oh y aurait pas moyen de produire aussi à Verviers tant qu'on y est?  A quand un échevinat de la préférence locale? Consommer c'est archi facile, produire c'est une autre histoire.

Mais trève de (mauvaises) plaisanteries (comme les miennes),  pour des raisons d'impartialité, je recalle les deux intervenants.  Il faut voir la réalité comme elle est sur le terrain. 

Je m'explique par un exemple presque trop facile à comprendre. On a beau avoir un bel "Ardenne Outlet Center" et se glorifier qu'il corresponde "sur le papier" à une zone de chalandise de plusieurs centaines de milliers de personnes (Euregio), et qu'en réalité il ne s'en dégage qu'un coefficient de fréquentation comparativement bien inférieur à l'épicier, le libraire, le boulanger, ou le phone-night-shop de son quartier...

Soyez réalistes, soyez avant tout sur le terrain et pas uniquement des personnes de salon ou de bureau! Soyez d'abord "basiques", sans sa base, un étage ne tient pas!

12:13 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (3) |  Facebook |

Commentaires

Pertinence des chiffres avancés Les chiffres donnés par Pierre Giet lors du débat de jeudi soir sur Télévesdre sont parfaitement corrects.

Il n'a fait que reprendre ce que Bernadette Merenne avait expliqué le 20 avril 2006 lors d'une conférence à laquelle avaient également participé d'autres spécialistes (Calonger-économique, Dawans-urbanisme, etc.).
Ces chiffres, Mme Mérenne les a à nouveau confirmé lorsque Vesdre-Avenir avait, il y a peu, repris contact avec cette éminente spécialiste.

Comment arrive-t-on au chiffre de 333.811 pour la zone de chalandise? Tout simplement en additionnant au 85.831 du "potentiel global relativisé" un habitant supplémentaire par commune belge (+ 1 habitant pour Liège, + 1 pour Anvers, + 1 pour Arlon, etc.); ce qui représente en fait le supplément de visiteurs *occasionnels* (c'est à dire une fois l'an, et encore...)
Il n'y a pas *une* seule zone de chalandise mais plusieurs découpées selon des secteurs, des zones différentes en fonction de la proximité par rapport à la ville étudiée.

Lorsqu'on sait qu'en Wallonie plus de 600.000 m2 de projets de centres commerciaux sont en projet, il y a de quoi se poser des questions sur les zones de chalandises qui finalement ne font a fortiori que diminuer au fur et à mesure car se rédécoupant et se chevauchant entre-elles...

Le chiffre de 85.831 (potentiel global relativisé) est bien le chiffre le plus proche de la réalité en terme de zone de chalandise "courante" et de "proximité", donc celui dont il faut tenir compte pour déterminer la superficie nécessaire d'un centre commercial à Verviers. On arrive donc à un petit maximum de 10.000 m2... Ce que préconise précisément Mme Mérenne dans son étude!

De plus, cette dernière lors de la conférence du 20 avril 2006 à la salle des Minières avait insisté explicitement sur le fait que ForumInvest *interprétait *son étude à tort et à travers.

Enfin, concernant la "réaction de Mr. Garsou de "Oui au nouveau Verviers" dans Le Jour de ce samedi, fustigeant l'ignorance de Vesdre-Avenir; il est franchement surréaliste d'en arriver à la conclusion que Bernadette Merenne ferait volontairement preuve d'ignorance par rapport à sa propre étude!!

Jusqu'où s'arrêteront-ils?...

Nep

Écrit par : Nep | 12/05/2007

Vesdre-Avenir et la zone de chalandise : ignorance ou pas ? Dans le journal "Le Jour" de ce samedi, on trouve un texte dans lequel Didier Grasou de "Oui au nouveau Verviers" s'attaque à Pierre Giet de "Vesdre-Avenir" sur le volume de chalandise de Verviers.


En fait, le rapport Mérenne de 1996 ferait état d'une zone de chalandise de 334000 habitants et d'un potentiel global relativisé de 86000 habitants (ces chiffres sont arrondis pour plus de lisibilité).


La définition du potentiel global relativisé par rapport à la zone de chalandise donnée dans "Le Jour" est très tendancieuse. Voici la définition donnée par Didier Garsou :

"La manière dont un appareil commercial exploite réellement le potentiel global (NDR: c'est à dire la zone de chalandise). Autrement dit, c'est son taux de pénétration dans la population concernée ou son pouvoir d'attractivité. Ainsi dans le cas de Verviers, le taux de Verviers n'est que de 58,8%."

En fait, la zone de chalandise est une zone qui est définie arbitrairement. Définir cette zone consiste à placer une limite dans un processus progressif en fonction de critères comme l'éloignement ou bien la zone isochrone (par exemple la distance située à 15 minutes à pieds, ou en voiture d'un point donné). La zone de chalandise est donc une notion totalement subjective et ne peut donc en aucun cas être prise comme certitude. C'est la raison pour laquelle on parle plutôt de potentiel global relativisé.


Ce potentiel global relativisé peut être bien entendu interprété comme un pourcentage de la zone de chalandise. Mais il faut savoir que contrairement à la zone de chalandise qui est totalement subjective, le potentiel global relativisé se rapproche mieux de ce que l'on peut réellement s'attendre comme zone de rayonnement commercial. Il est donc totallement fallacieux de dire que la zone de chalandise de 334000 habitants est un but à atteindre. Ce chiffre ne sera jamais rejoint pour diverses raisons (cannibalisme de la zone de chalandise par d'autres zones commerciales, variations dans la zone isochrone, barrière des langues et des habitudes des consommateurs, ...).


De plus, ces chiffres ont dix ans d'âge. Aujourd'hui, les données commerciales ont évolués par la création de nouveaux pôles d'attraction commerciale et la soudaine explosion de projets de centres commerciaux en Wallonie (600000 m²). Il est certain que le chiffre de 334000 habitants doit être revu à la baisse.


La personne dans l'ignorance des principes de géomarketing et de géomatique est bien Didier Garsou, puisqu'il oublie le caractère arbitraire de la zone de chalandise et déforme la définition du potentiel relativisé.


En conclusion, le chiffre de 86000 habitants est bien celui qu'il faut retenir quand on parle de zone d'influence commerciale de Verviers. Pierre Giet est bien dans le vrai en citant ce chiffre et Didier Garsou aime visiblement manipuler les chiffres à sa guise en occultant (volontairement ?) le caractère subjectif du chiffre de la zone de chalandise.


Écrit par : Virgile | 12/05/2007

Méfions-nous des incertitudes ! Une fois de plus, je dis qu'il faut se méfier de ceux qui prennent pour exactitude des incertitudes. Monsieur Garsou semble tout savoir sur le projet "bis" alors que personne ne sait rien. C'est le même phénomène à l'UCM, ou ils approuvent un projet qu'ils n'ont pas plus vu que les médias (c-à-d AUCUN détail, une "grosse" carcasse de maquette et quelques plans généraux...). De là à donner des avis d'experts, faut pas être très expert !
Que certains se prennent pour des gourous du marketing ou pas, il est clair qu'il faut éviter de prendre pour référence des données périmées. Car les données publiées en 1996 reflètent une situation sans doute encore bien antérieure de plusieurs mois. En onze ou douze ans, il en est passé de l'eau sous les ponts. Combien de complexes commerciaux, de nouvelles grandes et moyennes surfaces commerciales sont apparus ou ont agrandis leurs surfaces commerciales... rencentrant à chaque fois les zones de chalandise (bien qu'il y ait des phénomènes d'agrandissements ou de rétrécissements en fonction des types de commerces, de leurs nouveautés, attractivité, originalité,..).
Faut pas être savant ni sorcier pour voir qu'à Eupen, l'Auguste Center s'est cassé les dents et que son dentier actuel reste toujours bien dégarni. Et pourtant les chiffres des zones de ceci ou cela étaient les plus enchanteurs puisqu'un investisseur-promoteur y a risqué plusieurs millions d'euros. LA CLIENTELE DEVAIT VENIR DE PARTOUT ET ELLE EST VENUE DE NULLE PART ! Le risque (bien calculé) c'est normal dans une économie de marché. Un investisseur a le droit de risquer son capital, mais pas de risquer le capital des autres comme celui d'engager le capital (environnemental, socio-culturel,...) "Vesdre" dans son aventure uniquement spéculative.
Alors de là à faire un bridge sur la Vesdre à Verviers, les dents longues de certains vont se déchausser comme les nouveaux pavés du centre de Theux!

Écrit par : nic | 13/05/2007

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