22/05/2007

Verviers méga-centre commercial: combien d'emplois si...

A combien d'emplois faudrait-il s'attendre avec la création d'un NOUVEAU centre commercial à Verviers (rénovation Spintay AVEC ou SANS une couverture partielle de la Vesdre)?

On a eu droit à des versions très contradictoires selon les deux grandes tendances; la première étant très "optimiste", la seconde étant nettement plus "réservée".

Dois-je encore le rappeler, les prévisions c'est une chose, la réalité, c'en est une autre...

Deux exemples bien concrets et très régionaux à Verviers. Tout d'abord, si vous pouvez me donner des exemples commerciaux de grande envergure qui marchent bien aux environs de Verviers, n'hésitez pas à le crier haut et fort.  Pour ma part, je dirai que le Moviewest est la seule réussite commerciale verviétoise à l'échelle locale (très peu de concurrence, accessibilité, modernité et confort, parking GRATUIT,...). Je le crie haut et fort: BRAVO le Moviewest!  Mais le Moviewest n'est PLUS au centre-ville, avec pour conséquence une baisse pour l'Horeca de proximité des anciennes salles des Galeries. Presque toujours, le client Moviewest consomme intra muros et ne prend plus la peine de retourner en ville (excepté l'un ou l'autre). Faites un nouveau complexe commercial en site "fermé" et vous verrez qu'il fonctionne en autarcie.

Passons aux choses qui tournent beaucoup moins bien: l'Outlet (oui, encore lui...) et le Plaza center d'Eupen.

Tout d'abord, quelles étaient les estimations? Bien au-delà des actualités successives.  Avec des chiffres soit qui baissent, qui se stabilisaient ou qui progressent difficilement SANS JAMAIS ATTEINDRE LE PLEIN EMPLOI PROMIS en fonction des chiffres de surfaces commerciales, ou des spéculations sur les marques tant attendues, et dont les nombreux pavillons restent désespérément vides de marques, de clients, et... d'emplois!

Mais revenir à plus d'optimisme et d'euphorie, je dirais qu'il ne faut surtout pas se baser sur des chiffres de surfaces globales.  32000m², cela ne veut pas dire grand chose, sauf si on les compare à du comparable, c'est-à-dire de l'agencement et de l'occupation similaires.  Car 32.000 m² (ou 27.000 m²) cela ne veut rien dire tant que l'on ne connait pas le compartimentage de l'espace.  Or un centre commercial comporte toujours de grandes surfaces (dévoreuses d'espace mais très peu productive d'emplois), des surfaces moyennes, et tout une série de petites surfaces occupant les places restantes (ou en bordure) ou remplissant encore les "trous" dans lesquels on retrouvera par exemple des artisans comme les Misterminut, les marchands de glaces,...

Donc pour Foruminvest, les estimations ne peuvent se faire qu'à partir des plans définitifs et sur base du cadastre commercial des étages. Sans cela, on perd son temps ou alors cela devient du n'importe quoi!

Et puis, aux taux d'occupation on peut aussi prévoir des taux d'inoccupation. Etablissez ensuite le rapport du nombre réel de travailleurs sur la surface totale disponible.  A Plaza d'Eupen, ce chiffre doit être catastrophique (comme à l'Outlet) car les surfaces commerciales inoccupées sont beaucoup trop importantes. 

Qu'en retenir????  IL FAUT SE MEFIER DES BEAUX et HAUT-PARLEURS qui promettent n'importe quoi sur base de PLANS TROMPEURS!  Une fois qu'ils ont vendu leur "escroquerie (?)", il est impossible (meilleurs experts y compris) de rentabiliser et de faire tourner leur projet à 100 % comme annoncé!  La réalité est qu'actuellement AUCUN économiste ou ingénieur commercial n'a trouvé le moyen de réaliser la pleine occupation à l'Outlet. Ils en sont INCAPABLES! Sont-ils pour autant des imbéciles??? Je ne le pense pas!  Et moi, en suis-je un parce que je dis cela???  C'est donc le projet qui était "mauvais" (démesuré, inadapté) à la base. 

Ces exemples nous montrent qu'il faut également PREVOIR et scénariser les ERREURS commises dans d'autres dossiers afin de NE PAS les REPETER!

Et comme je suis basique, je dirais que s'il faut prendre le taureau par les cornes, à vous de savoir s'il faut mettre la charrue avant les boeufs?

17:57 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (1) |  Facebook |

20/05/2007

Verviers: de la mini à la mobilité...

Je commence par un brin de causette et d'humour.  Savez pourquoi les politiciens (verviétois et autres sans doute) ne veulent pas régler les problèmes de mobilité dans les centres-villes?  C'est tout simple, et j'en ai eu la preuve ces jours-ci.  Cela fait maintenant au moins trois semaines (si si!) que certains hommes politiques régionaux et candidats aux élections de juin prochain, sillonnent le centre de Verviers ! A longueur de journée?  Que nenni, surtout  pendant les heures où cela bouchonne comme le samedi matin... ou la fin de journée... ou...; bref, les bouchons de circulation urbaine conviennent parfaitement bien aux voitures-sandwiches de nos politiciens. Et d'ici quelques jours, cela deviendra comparable à la "caravane" du Tour de France! Ils auront tous leur tronche du dimanche (modèles "Mise au point" et "Controverse") sur leur caisse à savon!  A croire qu'ils calquent leur support sur leur cerveau: plus c'est "mini" ou "smart" moins c'est beautifull ! Les élections se suivant presque toutes les années (ou les deux ans), vous comprendrez facilement leur intérêt à ne pas règler les problèmes de circulation en ville!

J'en voyais un qui l'autre jour (le 1er mai naturellement) jouait la carte de la "solidarité, fraternité, égalité"... C'est trop marrant, mais s'en rendent-ils compte? Savez-vous qu'en bon égoïste, il tourne en ville avec rien que son buste collé sur sa bagnole de bobo.  J'en conclus qu'ils roulent tous pour leur bosse et leur boss.  La solidarité voudrait qu'il partage sa p'tit voiture avec tous ses autres potes de liste; il ne serait plus en mini mais en bus de la Tec! Non, il faut se montrer soi, et rien que soi, comme du "parlez-moi d'moi"! 

Et dire qu'en plus, ceux-là même qui par leur parti (et eux-mêmes) ont souscrit au pacte pour l'environnement, ils étaient réunis hier (samedi 19 mai) à Spa en "journée d'étude" sur la "problématique du climat"...  Allez, rajoutez trois tours de ville en plus en mini solitaire... matin, midi et soir! Et parfois en bloquant inutilement des places de parking au centre-ville! En on viendra dire que les panneaux de Vesdre-Avenir dérangent...  Et hop un complexe commercial démesuré sur la Vesdre... c'est bon pour le développement durable de la ville.  C'est comme quelqu'un qui devrait faire attention à sa ligne et qui en rajouterait une couche! 

Enfin...  passons à autre chose. 

Selon les heures et les jours, la mobilité à Verviers est un véritable enfer.  C'est aussi un petit casse-tête pour ceux qui voudraient trouver les solutions adéquates, car une fois de plus, tout n'est pas aussi simple...

Je pense qu'il faudrait faire la part des choses selon des points de vue complètement contradictoires afin de qualifier et quantifier les besoins.  Utilité, priorité et nécessité peuvent s'opposer à des notions accessoires mais importantes comme celles du confort ou de nos "sacrées" habitudes. Car certaines solutions résident parfois dans des changements radicaux de nos bonnes vieilles habitudes.  Mais sommes-nous prêts à "changer" certains comportements?  Il a souvent été prouvé qu'un changement n'était efficace que selon la force et la contrainte qu'on lui donne.  L'étude du et des comportements vont dans le même sens: rien n'est plus acceptable à appliquer que lorsqu'une contrainte est clairement codifiée, appliquée et contrôlée.

Car je pense que les nombreux problèmes de mobilité pourraient déjà être réduits rien qu'en changeant certains comportements, sans pour autant modifier intégralement certaines (infra)structures.  Jouer sur les deux plans, celui du comportemental et celui de l'environnemental, créerait une très bonne dynamique de mobilité, et donc réduirait considérablement les différents problèmes rencontrés ou créés par les usagers eux-mêmes.

14:59 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (0) |  Facebook |

18/05/2007

Mais à qui appartient la Vesdre?

Mais à qui appartient la Vesdre ?

Cette question met directement en avant la question de l’appartenance de la Vesdre et de ses éventuelles appropriations.  Appartenance et appropriation étant souvent source de conflits.

La Vesdre appartient au domaine public (j’ignore pour l’instant si la rivière est propriété de la Région wallonne ou de la Ville de Verviers).

Bien qu’une rivière représente un territoire « eau sur sol », le besoin d’occupation est généralement matérialisé par un besoin d’utilisation du contenu, c’est-à-dire l’eau pour divers usages (force motrice, transport, refroidissement, prélèvement (irrigation, potabilisation), pisciculture, loisirs (baignade,..)…).  Les relations entre l’homme et la rivière sont directes. (ceci est volontairement réducteur, car il m’est impossible de développer la totalité des caractéristiques liées à des paramètres particuliers comme le volume, le débit, la surface,…).

L’utilisation de l’eau « territoire » ou du moins sa reconversion en surface « terre » se rencontre dans certains cas où l’homme gagne du terrain sur le plan d’eau (des polders par exemple, suppression de méandres comme ce fut le cas avec la Vesdre et sa boucle de l’Ile Adam,…).   

La gestion d’un territoire (terre, eau) relève d’une politique foncière.  Faut-il céder le territoire d’un cours d’eau comme la SNCB céderait une voie de chemin de fer abandonnée ?  Viendrait le problème de la distribution et du partage : morcellement ou acquisition en bloc ?

Le problème est de taille : celui du rapport entre petites et grandes propriétés.  Et appliquer cette méthode pour des surfaces commerciales, revient à poser le problème du rapport entre les petites et grandes surfaces commerciales.

D’un côté la puissance d’une minorité détenant les grandes propriétés et d’un autre la faiblesse d’un nombre important de propriétaires (ou d’occupants) de petites surfaces.

De plus, la possession des « grandes propriétés » est souvent purement spéculative, ayant un fort attachement au capital qu’elles représentent, et n’en n’ayant que très peu à la valeur « sol » ou « terre ».

Et que veut le promoteur/investisseur?  Il veut s'approprier des espaces privés (cela se comprendre aisément) et l'espace public (je ne parle pas de terrains publics à vocation commerciale ou industrielle du type SPI+).

Tout d'abord, le promoteur cherche la sympathie, voire la complicité de l'autorité publique (disons qu'à Verviers le promoteur reçoit une bénédiction presque inconditionnelle, car c'est la Ville, ou du moins je pense, son bourgmestre qui fut l'initiateur de la demande) en vue de réussir l'appropriation physique et juridique du territoire convoité.  Ce besoin de propriété lui procure une certaine légalité dans sa démarche.

Ensuite vient la démarche économique.  Cette appropriation économique de l'espace confère à la rivière sa valeur marchande. D'un morceau d'eau elle devient "appropriation béton".

Enfin, par l'occupation de l'espace au travers des différentes constructions, le promoteur marque son territoire par des limites de démarcation telles que de grandes enceintes.  Il renforce ce cloisonnement social par de rares accès dont il contrôle les allées et venues.  

J'espère que vous me suivez toujours, même si n'approuvez pas le raisonnement; c'est votre droit. Le seigneur de Verviers distribue gracieusement ses terres à un fidèle colon qui à son tour le morcellera à sa guise et au prix fort.

Mais sapristi, je déconne ou quoi, nous ne sommes plus au moyen-âge ni au temps de la féodalité, qu'est-ce donc toute cette histoire?  Oui, c'est presque vrai. Nous sommes à présent dans une société de marché ("capitaliste" dans son sens passif) où l'attachement actif au sol (à la terre ou à l'eau) et aux personnes n'a plus guère d'importance. Tout placement immobilier réalisé par des personnes (surtout morales comme des sociétés) n'a plus d'attache avec la terre (le territoire, l'endroit qu'il représente).  C'est tellement vrai que l'on assiste rapidement à des changements de propriétaires préférant la réalisation (et rotation) de leurs actifs avec prises de bénéfices (autant que possible, surtout avant dévaluation) qu'un développement durable et intégré de leur investissement. Comme je voudrais me tromper, quitte à rejoindre la catégorie des imbéciles... heureux! Mais voilà, j'pense pas me tromper. (je précise également que les investisseurs sont loin d'être des imbéciles!). L'attachement de l'investisseur (promoteur) est uniquement financier. Quoi qu'il fasse, il n'a aucun état d'âme pour le reste, même s'il se force à le faire croire en façade avec comme exemple des sponsorisations miraculeuses qui ne dureront que le temps d'une averse avant la douche froide!

En conclusion, l'espace Vesdre ne mérite pas d'être sacrifié sur l'autel de la grand'messe du capital irrespectueux ! Le commerce équitable (je dirais le "libéralisme équitable"), c'est aussi avec l'environnement public tout comme avec le travail.  L'espace Vesdre, c'est un patrimoine matériel et immatériel à la fois.  Pas de marchandage, c'est évident!

15:33 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (4) |  Facebook |

14/05/2007

Verviers: mon projet "quater"

Un exemple de plus que tout le monde peut avoir des idées, et même quelqu'un de très basique comme moi.  Voyez mon quatrième projet, celui que je nomme "projet quater". Ce qui frappe directement aux yeux, c'est le déplacement de la Vesdre en courbure vers Marteau, afin de redonner de l'espace à Spintay, car il s'agit bien de revitaliser cet espace. Par ce choix, Spintay devient incontournable car c'est le centre névralgique du projet. Notez également les verrières en bordures, et la VRAIE connexion (raisonnable?) Spintay-Brou (en forme d'hélice).  Naturellement, les échelles sont grossières et tout peut être corrigé dans ses proportions.

projet quater 006 i

Pas nécessairement la bonne solution, mais le principe d'un "marché des idées", c'est que plus il y en a, plus il y a de choix. 

Le projet unique comme le Bourgmestre et Foruminvest le présentent, c'est ce qu'il y a de plus mauvais! C'est comme la pensée unique.  Je ne comprends pas que les libéraux et l'UCM marchent dans cette combine.

Et pourtant, c'est tout bête, et pas plus compliqué à comprendre que lorsqu'on fait ses courses sur le marché de Verviers.  Plus il y a d'échoppes, plus il y a de choix, du mauvais comme du bon. 

La consultation populaire devrait ramener la démocratie citoyenne, les choix des idées, des libertés, de la libre concurrence, de l'aspiration au développement durable dans la vie courante verviétoise.

11:54 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (16) |  Facebook |

13/05/2007

Verviers: mon projet "ter"

Voici le projet "bis" (extrait du journal "Le Jour" du 27 avril 2007) avec ses 120 mètres (annoncés mais à vérifier) de couverture de la Vesdre et de connexion Spintay.

On remarque que l'aval de la connexion demeure une couverture de la Vesdre sur près de 100 mètres.  Autre imperfection importante: côté Quai Rapsat-Récollets, le fait de coller la muraille (une falaise!) du complexe commercial à proximité immédiate de la Vesdre. Impensable pour un côté "nord" ne recevant du soleil qu'en fin de journée.

verviers 2007 projet bis 006 i

Mon projet "ter"

A cela et toujours dans un but urbanistique de non-couverture de la rivière, je corrige profondément la couverture de la Vesdre à un minimum (acceptable?) par une large verrière panoramique de jonction Spintay-Marteau.

verviers 2007 projet ter 006i

Je place également deux imposantes verrières panoramiques aux extrémités aval et amont. La verrière "Récollets" accueillerait un "point infos touristes" (esprit "maison du tourisme"), la verrière "pont du chêne" serait à vocation culturelle (bibliothèque, espace artistique et de création,...).

Ce n'est sans doute pas la bonne solution, mais une solution de non-couverture parmi tant d'autres.

14:46 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (9) |  Facebook |

12/05/2007

Verviers: couper les cheveux en quatre?

Vesdre-Avenir se serait loupé dans le débat passé sur Télévesdre et Radiolène.  Débat à première vue très peu suivi sur les ondes (normal, le turbulent José qui aurait pu mettre de l'animation n'était pas présent). Vite attaqué sur un détail, le mouvement citoyen s'est semble-t-il trouvé son loup-garou... Question de chiffres et de définitions, Vesdre-Avenir est recallé à l'examen de marketing.

Fallait pas confondre  "zone de chalandise" et "potentiel global relativisé"...  Ben quoi, faut pas "relativiser" à outrance... c'est super important ces définitions, surtout qu'elles s'appliquent à l'unité près... Voyez: zone de chalandise (333.811 zabitants; y'en orè 812 ou 810 kèskesachangerè?), potentiel global relativisé (85.831  nabitants, et ne pas confondre "relativisé" avec "revitalisé"). Ajoutez à cela les notions de "taux de pénétration", "pouvoir d'attractivité" ou "évasion commerciale".

Oh eurêka, "évasion commerciale", d'jabincomprix! Remember... January 2007... une voyante prédisait le retour de "Johnny Lessuisse" à Verviers (mais pas en Gaule!). Ben oui, vous savez le D'johnny à Sarko qui faisait de l'évasion fiscale et qui retournera désormais en France.  L'évasion commerciale ou son contraire, c'est kifkif; c'est Johnny qui viendra faire ses courses à Verviers sans ses musiciens. C'est sans doute les socialistes verviétois qui n'iront plus faire leurs emplettes aux Grands Prés à Mons mais aux Rives de Verviers. A côté de cela, on achètera toujours du chinois, mais du chinois vendu à Verviers.  Verry important tout cela! Quelle avancée, quel progrès et avec un complexe immobilier qui fonctionnera en parfaite autarcie commerciale ! Oh y aurait pas moyen de produire aussi à Verviers tant qu'on y est?  A quand un échevinat de la préférence locale? Consommer c'est archi facile, produire c'est une autre histoire.

Mais trève de (mauvaises) plaisanteries (comme les miennes),  pour des raisons d'impartialité, je recalle les deux intervenants.  Il faut voir la réalité comme elle est sur le terrain. 

Je m'explique par un exemple presque trop facile à comprendre. On a beau avoir un bel "Ardenne Outlet Center" et se glorifier qu'il corresponde "sur le papier" à une zone de chalandise de plusieurs centaines de milliers de personnes (Euregio), et qu'en réalité il ne s'en dégage qu'un coefficient de fréquentation comparativement bien inférieur à l'épicier, le libraire, le boulanger, ou le phone-night-shop de son quartier...

Soyez réalistes, soyez avant tout sur le terrain et pas uniquement des personnes de salon ou de bureau! Soyez d'abord "basiques", sans sa base, un étage ne tient pas!

12:13 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (3) |  Facebook |

11/05/2007

Verviers: Eldo-râteau Center...

Si je vous dis "Kubla, Desama, même branle-bas de combat...", vous me direz que c'est vite dit et très réducteur. Et pourtant les similitudes sont frappantes!

Alors voilà, pour dépasser le stade du slogan, j'en ai fait quelques lignes plus généralistes. On aime ou on n'aime pas...

Eldo-fiasco Center
Au début, l’Eldorado,
Bingo, tout est beau, tellement beau,
Qu’on nous mène en bateau,
Qu’il n’y a aucun mot,
Pour trouver ce qu’il faut.
 

Au milieu, quelques accros,
Faut-il encore risquer gros,
Et tourner autour du pot ?
On n’est plus aussi chaud,
Ça fait froid dans le dos.
A demi-mot on ne veut plus du Lego !
 

A la fin, le fiasco, l'Eldo-râteau,
Tout est faux, que des maux.
Les egos volent en morceaux,
Le projet tombe à l’eau,
Le dossier est clos.
Faut r’partir à zéro !

 

Valoriser et partager les cours d'eau: l'avenir des villes!
Visionnez cette petite vidéo (lien ci-dessous) et vous comprendrez aisément qu'un projet de couverture d'un cours d'eau est indéfendable.
Cette vidéo montre une nouvelle façon d'utiliser et de partager la ville par les berges de son fleuve (Lyon, Rhône): http://www.grandlyon.com/cgi-bin/awredir.pl?url=rtsp://lb.streaming.accelance.net/LB.streaming/bergedurhone.rv

15:02 Écrit par nic dans Général | Lien permanent | Commentaires (3) |  Facebook |